Île-de-France — 8 départements, 8 marchés
Données DVF DGFiP 2025 • Prix médians réels
Avec 200 000 €, vous achetez 20 m² à Paris. Et 68 m² en Seine-et-Marne — soit la différence entre un studio exigu et un vrai appartement familial, à 45 minutes de gare en gare. C'est ça, l'Île-de-France en 2025 : un marché unique en apparence, huit marchés bien distincts en réalité.
En 2025, la correction a touché tous les départements sauf la Seine-et-Marne (+0,3 %). Mais les amplitudes sont très différentes : −3,1 % à Paris, −0,5 % en Essonne. La géographie du pouvoir d'achat immobilier francilien s'est légèrement rééquilibrée — sans que les fondamentaux changent.
Le classement 2025 par département
Ce que 200 000 € achètent dans chaque département
Le vrai écart se mesure en mètres carrés, pas en pourcentages. Sur la base des prix DVF 2025 :
Budget : 200 000 € — hors frais de notaire
Paris : la correction la plus forte, mais pas une rupture
−3,1 % en 2025, −10 % depuis le pic de 2022. Paris a corrigé, mais reste à 9 870 €/m². Les arrondissements périphériques (18e, 19e, 20e) ont davantage lâché que le centre — dans le 6e et le 7e, les biens de prestige ont peu bougé. La liquidité revient : les délais de vente se raccourcissent depuis début 2025, signe que les prix ont trouvé un plancher pour la plupart des acheteurs.
Le 92 tient, le 93 surprend
Le 92 à 7 240 €/m² résiste mieux que Paris (−2,4 %) : La Défense, Boulogne, Levallois attirent une clientèle CSP+ stable, moins sensible aux taux. Le 93, lui, enregistre la plus petite baisse de la région (−0,9 %). L'effet JO 2024 a laissé des traces dans certains secteurs de Saint-Denis et Saint-Ouen, et le prix plancher du département — 3 620 €/m² — continue d'attirer des primo-accédants qui n'ont plus les moyens des autres départements.
Grande couronne : l'effet télétravail s'estompe
Entre 2020 et 2022, les 77, 78, 91 et 95 avaient bondi de 15 à 20 % portés par la ruée vers l'espace. Ce cycle est terminé. La correction y est modérée (−0,5 % à −1,2 %) mais réelle. La Seine-et-Marne fait exception : seul département en hausse (+0,3 %), son prix médian à 2 940 €/m² reste le plus bas de la région, ce qui suffit à maintenir une demande de familles qui ne trouvent plus rien d'abordable en petite couronne.
Le Grand Paris Express change-t-il déjà les prix ?
Autour des stations ouvertes ou en chantier avancé, les données DVF montrent des micro-marchés en surchauffe localisée (+5 à +12 % dans un rayon de 500 m). Mais à l'échelle du département, l'effet est encore trop diffus pour apparaître dans les médianes. C'est une opportunité pour les acheteurs qui savent cibler les bonnes stations avant que le marché intègre pleinement l'effet réseau.
Pour explorer les transactions réelles dans votre secteur : Paris, Versailles, Saint-Denis, Meaux. Ou comparez deux villes avec notre outil comparateur.
Méthodologie
Prix médians calculés sur les transactions DVF DGFiP 2025 (appartements, toutes surfaces). Évolutions calculées par rapport à la médiane 2024 sur le même périmètre. La surface achetable pour 200 000 € est calculée hors frais de notaire (7–8 % dans l'ancien).