Votre capacité d'emprunt, c'est le montant maximum que vous pouvez emprunter sans dépasser le seuil de 35 % d'endettement fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). En 2026, avec des taux stabilisés entre 3 et 4 %, ce calcul est devenu plus favorable qu'en 2023 — mais pas autant qu'en 2020.
Ce guide vous explique comment calculer précisément votre capacité d'emprunt, quelles variables jouent le plus, et comment les croiser avec les prix DVF réels pour savoir ce que vous pouvez vraiment vous offrir dans votre ville cible.
La formule de base
Capacité d'emprunt = (revenu net mensuel × 35%) ÷ taux mensuel × (1 - (1 + taux mensuel)^(-durée en mois))
Plus simplement : si vous gagnez 3 500 €/mois net, vous pouvez consacrer au maximum 1 225 € à vos remboursements (35 % × 3 500). Sur 20 ans à 3,5 %, chaque tranche de 1 000 € de mensualité correspond à environ 170 000 € empruntés. Donc 1 225 € → environ 208 000 € empruntés.
Tableau de capacité selon le revenu (2026)
Ces montants sont calculés sur la base du règle des 35 % avec assurance incluse (taux assurance 0,34 % standard). Ils représentent le montant emprunté, hors apport.
La capacité totale = apport + montant emprunté. Taux 2026 indicatifs : 3,5 % sur 20 ans, 3,4 % sur 25 ans.
Ce que ça achète concrètement par ville
Avec une capacité de 200 000 €, voici ce que vous pouvez envisager dans différentes villes, en croisant avec les données DVF :
- Paris (9 870 €/m²) — environ 20 m², soit un studio exigu. Hors de portée pour une résidence principale réaliste.
- Lyon (4 780 €/m²) — environ 42 m², soit un T2 en périphérie. Faisable mais tendu selon le quartier.
- Toulouse / Rennes (3 400-3 600 €/m²) — environ 56-59 m², un bon T3. Bonne adéquation budgétaire dans ces villes.
- Clermont-Ferrand / Limoges (1 400-2 100 €/m²) — 95-140 m², soit une maison de ville. La capacité d'emprunt y est largement suffisante.
Ces calculs montrent à quel point la ville cible change radicalement l'équation. Pour une même capacité, l'écart de surface est de 1 à 7 entre Paris et Limoges.
Les 4 leviers qui améliorent votre capacité
1. Augmenter la durée — passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 20 %, mais alourdit le coût total des intérêts de 30 à 40 %.
2. Diminuer le taux — négocier 0,3 point de moins améliore la capacité de 3 à 5 %. Passer par un courtier vaut souvent le coût.
3. Augmenter l'apport — sans changer la mensualité, un apport plus important augmente directement le budget total. Un apport de 10 % vs 20 % du prix n'améliore pas la capacité d'emprunt, mais augmente le prix d'achat accessible.
4. Réduire les autres crédits — le taux de 35 % porte sur l'ensemble des remboursements. Un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité immobilière d'environ 50 000 €.
Les dérogations HCSF à connaître
Les banques peuvent accorder jusqu'à 20 % de leurs dossiers au-delà de 35 % d'endettement, sous conditions : primo-accédants, résidence principale, dossiers solides. Si vous dépassez légèrement le seuil, négociez directement avec votre banque — la dérogation existe pour les bons profils.
Calculez votre capacité maintenant
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Une fois votre budget défini, explorez les prix réels DVF dans votre ville cible : Toulouse, Rennes, Bordeaux, Lyon. Comparez aussi deux villes avec notre outil comparer.